空き家を相続した長男が管理放棄？トラブルになる前に知っておくべき対策と解決法

空き家が荒れ放題になる原因と背景【相続・管理放棄の実態】

長男が相続した家を管理放棄するケースとは？

「実家を継いだ長男が何年も家を放置している」「雑草が伸び放題で、周囲から苦情が来ている」といった相談が全国で増えています。これは、相続によって家の名義を取得したものの、実際の管理や維持を行わない“管理放棄”の状態に陥っている典型例です。

背景には以下のような要因があります：

✅ 相続時に「家は長男が継ぐ」と形式的に決めたが、実際は長男が遠方に住んでおり管理できない
✅ 住む予定がないため修繕費や税金を払いたくない
✅ 他の相続人と揉めており、話し合いが進まない
✅ 「そのうち何とかする」と先送りし続けている

このように、一見「継承した」ように見えても、誰も住まず・手を入れず・責任も取らない状態が続くと、空き家は一気に荒れ放題となり、さまざまな問題を引き起こします。

空き家問題が深刻化する社会的背景とリスク

日本では高齢化・人口減少に伴い、相続された空き家が急増しています。総務省の調査によると、全国の空き家率は13%以上にのぼり、今後も増加傾向が続く見込みです。

特に問題なのは、以下のような「管理されていない空き家」です：

• 窓ガラスが割れたまま放置
• 雨漏りによる屋根の崩壊
• 雑草・樹木の繁茂
• 害虫・害獣の発生
• 不審者の侵入や放火のリスク

こうした空き家は、周囲の住環境を悪化させ、近隣とのトラブルを引き起こす原因になります。

空き家の所有者責任と相続人の管理義務とは？

空き家の所有者には、民法上の「所有者責任」が課せられます。つまり、たとえ誰かに貸していなくても、他人に被害を与えるような状態にしたまま放置してはいけないということです。

さらに、相続人である長男が名義を取得している場合、以下の義務が発生します：

• 定期的な見回りと維持管理
• 税金（固定資産税等）の支払い
• 修繕や倒壊防止措置の実施
• 近隣住民への説明責任

また、相続手続きが完了していない場合でも、相続人全員に「保存義務（建物を損壊させないよう最低限の維持をする責任）」があるとされています。つまり「放っておけばいい」という考えは通用しません。

✅ 重要ポイント
空き家を相続・放置していると、いずれ所有者または相続人が損害賠償や行政対応を迫られる可能性があるため、早期の対策が不可欠です。

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空き家を放置すると起こるトラブルとリスク【近隣迷惑・行政指導】

近隣トラブルに発展する典型例とその影響

空き家を放置したままにしていると、必ずと言っていいほど近隣住民とのトラブルが発生します。以下に、よくある苦情の具体例を示します。

✅ よくある近隣からの苦情リスト

トラブル内容	苦情の例	実際の影響
雑草・樹木の繁茂	「隣の家から雑草や木がうちの庭に侵入してきた」	景観悪化・蚊の発生・アレルギー
害虫・害獣の発生	「空き家からネズミやゴキブリが来る」	健康被害・二次被害の懸念
不法投棄・不審者の侵入	「知らない人が出入りしていて不安」「ごみが投げ込まれている」	放火・窃盗・治安悪化の恐れ
屋根・外壁の崩壊	「台風で屋根が飛びそう」「壁が崩れてきた」	隣家の建物や人への直接被害

こうした被害が実際に起きると、被害者から損害賠償を請求される可能性もあります。放置している側が「気づかなかった」では済まされないのが現実です。

特定空き家に指定されるとどうなる？

2015年に施行された「空き家対策特別措置法」により、状態が著しく悪化した空き家は自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。

特定空き家に指定されると…

• 自治体から指導・勧告・命令が出される
• 勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1）が解除され、税額が跳ね上がる
• 命令を無視すると「行政代執行」によって強制的に解体・修繕され、費用は請求される

このように、放置を続けることで経済的な負担が一気に増えるリスクがあるため、早めに対応することが重要です。

行政からの指導や命令の可能性と対応策

多くの自治体では、空き家に関する通報や相談があれば、現地調査の上で指導や助言を行う仕組みがあります。その後の状況によっては以下のような段階を踏みます。

1. 【助言・指導】修繕や草刈りを促す通知が届く
2. 【勧告】改善が見られなければ、税制優遇の解除を伴う通知
3. 【命令】従わなければ、罰則（50万円以下の過料）の可能性
4. 【行政代執行】自治体が強制的に解体・撤去し、費用を請求

✅ 対応策としては以下の3つが有効です：

• 早めに専門業者に依頼して草刈り・修繕・巡回などの最低限の管理を行う
• 空き家バンクや自治体制度を活用して売却・利活用を検討する
• 弁護士・不動産会社と連携して、所有者間の調整を進める

「気づいたときには手遅れだった」とならないよう、早期の行動がトラブル回避のカギとなります。

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管理放棄された空き家の対処法【名義確認・法的手段】

空き家の所有者や名義を確認する方法

空き家問題の第一歩は、「その家の所有者は誰か？」を明確にすることです。相続後に名義変更（相続登記）をしていない場合、登記簿上の名義は故人のままになっていることが多く、これがトラブルの火種になります。

✅ 所有者確認の基本ステップ

1. 法務局で登記簿謄本（全部事項証明書）を取得
   　→ 所有者名義、共有関係、地目などが確認可能
2. 相続登記の有無をチェック
   　→ 相続手続きが済んでいるか、誰に名義が移っているかを確認
3. 遺産分割協議書・遺言書の有無を確認
   　→ 誰が相続する権利を持っていたかがわかる

名義が不明確なままだと、売却・解体・修繕のいずれも手が出せません。まずは所有者をはっきりさせることが最優先です。

相続放棄しても管理義務は消えない？

「長男が相続放棄したから関係ない」と考えるのは危険です。相続放棄をしても、次の相続人が決まるまでの間、管理義務（保存義務）が生じるケースがあるからです。

✅ 民法940条の「保存義務」とは？
相続放棄をしても、財産が他人に引き継がれるまでの間は、現状維持を図る義務があるとされます。つまり、倒壊しそうな家を放置したままでは法的責任を問われるリスクがあります。

さらに、他の相続人全員が放棄した場合、家庭裁判所が「相続財産管理人」を選任しますが、その間も近隣住民への影響があれば、元相続人が苦情の矢面に立たされることがあります。

共有名義の空き家をどう解決するか

相続された空き家が複数人の共有名義になっている場合、対応はさらに複雑になります。1人の判断で売却や解体ができず、すべての共有者の同意が必要です。

✅ 共有名義の典型トラブルと対処法

トラブル内容	対処のヒント
一部の相続人が連絡を取れない	家庭裁判所に「不在者財産管理人」の申し立て
意見がまとまらず売却が進まない	弁護士に依頼して遺産分割調停を申立て
共有者の誰かが管理を放棄している	他の共有者が「管理費用の一部請求」可能なケースも

共有名義の空き家は、「誰が何を決められるのか」が非常に曖昧です。時間が経てば経つほど感情的な対立が深まるため、早期の話し合いと専門家の介入が不可欠です。

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管理放棄された空き家を処分・再生する方法【解体・売却・活用】

解体して更地にするメリットと注意点

荒れ放題の空き家は、建物を解体して「更地」にすることで、リスクや負担を一気に軽減できます。特に倒壊の危険性がある建物や、再利用の見込みがない築古物件は、早めの解体が有効です。

✅ 更地にするメリット

• 倒壊・災害リスクの除去
• 不法侵入や放火の防止
• 売却しやすくなる（土地としての流動性が向上）
• 近隣住民とのトラブル回避

ただし、注意点もあります。

✅ 更地化の注意点

• 固定資産税が最大6倍に増加（住宅用地特例の解除）
• 解体費用が100〜300万円前後かかる（建物の規模・構造により異なる）
• 建設リサイクル法や自治体の規制により届出が必要なケースもあり

解体前には複数社から見積もりを取得し、補助金の対象となるかも確認すると安心です。

空き家を売却するための具体的ステップ

「もう住む予定がない」「維持費ばかりかかって困っている」…そんな空き家は、早期の売却を検討すべきです。

✅ 売却のステップ

1. 所有者名義を明確化（登記確認）
2. 不動産会社に査定依頼（仲介 or 買取）
3. 家の状態を整理（荷物撤去・清掃）
4. 必要に応じてリフォーム・修繕
5. 買主との契約・引き渡し

特に近年は、空き家を専門に扱う不動産会社や買取業者も増えており、「古くても売れる」時代になりつつあります。

✅ 買取のメリット

• 現状のままで売れる（荷物そのままでもOK）
• 売却までが早い（1〜2週間で現金化も可能）
• 瑕疵担保責任を問われにくい

一方で、仲介よりも価格が低くなる傾向があるため、「急いで処分したい」場合に向いています。

補助金や制度を活用した空き家の活用事例

空き家は「負動産」ではなく、「再活用」できるケースもあります。自治体によっては、リフォーム・解体・利活用に関する補助金や支援制度を用意しています。

✅ 活用事例の一例

活用法	内容	メリット
空き家バンク登録	地方自治体を通じて空き家を登録・紹介	マッチングで移住希望者とつながる
古民家再生	DIYやリノベで再利用	補助金が使える地域もあり
店舗・事務所活用	カフェやシェアオフィスに転用	利回り重視での利活用が可能

岡山市など一部自治体では、解体補助金やリフォーム助成金も用意されています。空き家が負担になっている方は、一度自治体の窓口や公式サイトをチェックすることをおすすめします。

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空き家トラブルを避けるために今できること【相談先・予防策】

専門家（弁護士・行政書士・不動産業者）への相談が有効

空き家トラブルを未然に防ぐには、信頼できる専門家への早期相談が非常に効果的です。

✅ 相談できる専門家一覧

専門家	主な相談内容	備考
弁護士	相続人間の紛争・所有権確認・損害賠償責任	法的責任の明確化に有効
司法書士	相続登記・名義変更・法定相続人調査	登記手続きのプロフェッショナル
行政書士	遺産分割協議書作成・相続放棄手続き支援	文書作成・役所対応に強い
不動産会社	空き家の査定・売却・管理委託	市場動向に詳しく処分がスムーズ
解体業者	建物の安全性調査・解体見積もり	放置によるリスク軽減に有効

「どこから手をつけていいかわからない…」という方こそ、まずは現状の棚卸しと整理から始めることが重要です。

家族間の合意形成と情報共有の重要性

空き家問題の根底には、「誰が何を管理するか曖昧」という問題があります。特に兄弟間での意思疎通不足はトラブルの原因になりやすいです。

✅ 合意形成のためのポイント

• 相続前に「将来どうするか」を話し合っておく
• 財産目録や遺言書を用意し、役割を明確化
• 感情論にならないよう、事実ベースで協議する
• 難しい場合は第三者（専門家）を交えた話し合いを

情報を共有せずに時間だけが経過すると、管理放棄・責任の押し付け合い・家族崩壊に発展するケースもあるため注意が必要です。

地域の空き家バンクや自治体制度を活用する方法

最近では、多くの自治体が「空き家バンク」や「空き家活用推進制度」を整備しています。

✅ 活用できる制度例（岡山市の場合）

• 空き家バンクへの登録支援
• 空き家改修費用への補助金（上限50万円〜100万円）
• 空き家所有者向けの無料相談窓口
• 移住促進のための空き家マッチング支援

これらの制度は、空き家の放置を防ぎ、地域コミュニティの維持にもつながる取り組みとして注目されています。

放置すればリスク、動けば資産。
空き家は“厄介な遺産”ではなく、正しく扱えば価値ある資源になります。
まずは一歩、現状把握と相談から始めてみてください。

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