親が認知症になったら不動産はどうする？兄弟間の争いを防ぐ方法とは

親が認知症で不動産を巡る兄弟トラブルになる背景とリスク

親が認知症になると不動産管理にどんな法的・実務的問題が起きるか

高齢化が進む日本では、親が認知症を発症した後に不動産の管理・処分ができなくなる問題が急増しています。特に、親名義の不動産がある場合、本人の判断能力が低下すると、法的には売却や名義変更ができなくなるという重大な制約が発生します。

認知症が進行すると「意思能力」がなくなると判断され、以下のような実務上の問題が発生します。

✅ 登記変更や売却契約ができない（法律上の意思表示が無効になる）
✅ リフォームや賃貸契約にも制限がかかる
✅ 税金や固定資産税の納付義務は残るため、管理費用だけが積み上がる

親が自宅や土地を所有している場合、将来の売却や相続を考える前に、“今の段階でできる対策”を講じておかないと、兄弟間で大きなトラブルに発展するリスクが高まります。

兄弟間の「不公平」「情報共有不足」「介護負担」の溝がトラブルを深める理由

不動産トラブルが兄弟間で深刻化する背景には、お金の価値以上に「感情の対立」が潜んでいます。

以下のような「家庭内のギャップ」が、争いを引き起こす原因となります。

主な原因	具体的な状況例
✅ 不公平感	一人の兄弟だけが親と同居・介護しているのに、他の兄弟は無関心
✅ 情報共有不足	親の資産や不動産の現状を兄弟間で共有していない
✅ 感情的な対立	昔からの兄弟関係の悪化が引き金になるケースも多い

「売りたい」「住みたい」「貸したい」など兄弟ごとに考えが違うことで、合意が取れなくなり、泥沼化するケースは少なくありません。

また、認知症の親を「誰が見るか」という負担があると、介護をしている側が「不動産をもらうべき」という主張をしやすくなり、代償分割や共有名義の問題にも発展します。

こうしたトラブルを防ぐには、認知症になる前からの準備と、兄弟間での冷静な対話が不可欠です。

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兄弟で不動産トラブルが起きやすいパターンと具体事例

実家・土地・建物があるときに起きる典型的な争い（代償分割・共有名義など）

親が所有する不動産、とくに「実家」や「祖父母からの土地」をめぐる兄弟間の争いは、相続時だけでなく、生前にも頻発します。とくに認知症が絡む場合は、意思確認が難しいことから問題が複雑化します。

以下は、よく見られるトラブルパターンです。

✅ 共有名義のまま放置
兄弟で実家を共有名義にしたまま、売るにも貸すにも全員の同意が必要になり、話が進まなくなる。

✅ 代償分割に合意できない
一人が実家に住み続けたいが、他の兄弟は現金での取り分を希望し、評価額をめぐってもめる。

✅ 不動産の使用状況で対立
介護を理由に同居している兄弟が「自分のもの」と主張する一方、他の兄弟は「親の財産」と反発。

このようなケースでは、話し合いがまとまらず、家庭裁判所での調停・審判にまで進展することもあります。とくに不動産は金額が大きく、分割が難しい資産のため、感情と現実のズレが争いを生みやすいのです。

親が認知症になった後に発覚しやすい「使い込み」「名義変更無断」「売却の勝手な判断」

親が認知症になると、財産管理の「空白」が生まれ、その隙を突くように一部の兄弟が勝手な行動を取るケースがあります。

以下は実際に多く報告されているトラブル事例です。

問題行為	内容とリスク
✅ 名義変更の強行	親が軽度の認知症の段階で、説得や誘導により不動産を自分名義に変更してしまう
✅ 勝手な売却	兄弟の一人が「親の意思」として、同意なく不動産を第三者に売却する
✅ 財産の使い込み	不動産を担保にローンを組んだり、賃料収入を独占したりする

こうした行為は、後から他の兄弟が知って大きな紛争に発展する要因となります。特に、親の認知症の進行度が争点になりやすく、「当時は判断力があった」「いや、もう意思能力はなかった」など主張が食い違い、裁判にまで至ることも珍しくありません。

認知症に関連する不動産トラブルを防ぐには、透明性と記録のある行動、そして何よりも家族間の合意と信頼関係の構築が求められます。

関連記事：岡山エリアの遺品整理業者選びに役立つ情報

親が認知症のとき、不動産をどう管理・処分すべきか制度と手続き

成年後見制度：認知症になった後の管理・売却手続き

親がすでに認知症を発症しており、意思能力がないと判断された場合には、原則として不動産の売却や契約行為は本人では行えません。このような場合に活用されるのが「成年後見制度」です。

成年後見制度とは、家庭裁判所が選任した「成年後見人」が、本人に代わって財産を管理・処分する制度です。
とくに以下のようなケースで活用されます。

✅ 実家を売却して老人ホームの入居資金に充てたい
✅ 土地を貸す、建て替えるなど契約を行いたい
✅ 固定資産税の支払いや修繕費の支出管理が必要

成年後見制度を利用するには、家庭裁判所への申立てが必要であり、選任されるまでに3〜6か月かかるのが一般的です。また、後見人は家庭裁判所への報告義務を負い、売却など重要な手続きには別途「裁判所の許可」が必要になる点にも注意が必要です。

制度の特徴	内容
✅ 費用	年間6万〜20万円前後（報酬は財産規模による）
✅ 手続き期間	約3〜6か月（申立てから選任まで）
✅ 権限	不動産の売却、契約、管理など可能（許可制）

成年後見制度は「親がすでに認知症になってしまった場合」の最後の手段として考えるべき制度です。

任意後見制度／家族信託：認知症前・軽度時点での備え

親がまだ軽度の認知症、あるいは元気なうちに「将来への備え」として使える制度が2つあります。

✅ 任意後見制度
本人が元気なうちに「誰に後見を任せるか」を契約しておく制度。認知症になった時点で効力を発揮します。将来の不動産管理や売却を信頼できる家族に任せる準備ができます。

✅ 家族信託（民事信託）
本人の意思がはっきりしている間に、「不動産の管理・処分を誰に任せるか」を信託契約で決める制度。柔軟に財産管理が可能で、成年後見制度より自由度が高く、スピーディに動けるのが特長です。

制度比較	任意後見制度	家族信託
発効タイミング	認知症発症後に家庭裁判所へ申立て	契約後すぐに効力発生も可能
管理内容	本人の生活・財産全般	財産（不動産等）に特化
費用目安	数万〜10万円前後	契約書作成費用10万〜30万円程度
柔軟性	△（裁判所の監督あり）	◎（自由な設計が可能）

親の認知症に備えるには「早めの話し合い」と「制度の理解」が不可欠です。特に不動産を持つ家庭では、トラブルを防ぐためにも、これらの制度を正しく活用することが重要です。

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兄弟間で公平に進めるための4つのステップ

ステップ1：親の財産（不動産含む）を全員で把握・共有する

最初のステップは、親が所有している財産の全体像を兄弟全員で把握・共有することです。不動産の所在、名義、評価額、住宅ローンや税金の有無などを明確にすることで、後々の誤解や争いを防げます。

✅ 不動産登記簿で名義・権利関係を確認
✅ 固定資産税の納付書で所在地・課税額を確認
✅ 評価額や現状を不動産会社に査定してもらう

「親の財産を開示しない兄弟がいる」こと自体が火種になるため、早期に信頼関係を築くことが大切です。

ステップ2：兄弟で役割・負担・取り分を話し合う（介護・管理・売却希望）

次に、介護・不動産の管理・処分の方向性について、兄弟それぞれの意向と役割分担を話し合う必要があります。以下の点が特に重要です。

話し合いのポイント	具体的内容
✅ 介護の役割	誰が主に介護しているか・今後どうするか
✅ 不動産の扱い希望	売りたい、住みたい、貸したいなどの希望
✅ 財産の取り分	不動産の価値と現金のバランスをどうするか

公平とは「等分すること」ではなく、それぞれの負担や貢献を尊重し、納得感のある分け方を目指すことです。

ステップ3：不動産の扱い方を決める（売却・共有・誰が住む）

実家や土地などの不動産をどう扱うかは、兄弟間で最も対立が生じやすい部分です。以下のような選択肢があります。

• ✅ 売却して現金化し、分配する
• ✅ 誰かが住み続け、他の兄弟に代償金を支払う（代償分割）
• ✅ 共有名義で持ち続ける（リスク高）

特に、売却には全員の同意が必要なため、「あとで売りたくても売れない」事態を防ぐには、今の段階で合意形成をしておくことが重要です。

ステップ4：契約・制度活用・専門家起用で実務化する

話し合いがまとまったら、口約束ではなく、法的に有効な形で実務に落とし込むことが最終ステップです。

✅ 家族信託契約や遺言書などの文書化
✅ 成年後見・任意後見の申立てや契約
✅ 不動産売却の媒介契約や分配協議書の作成

また、司法書士・弁護士・行政書士・不動産会社など専門家の関与があると、公正性が保たれ、家族内の不信感を最小限に抑えられます。

「兄弟げんかを防ぐ最大の方法」は、手続きと責任の“見える化”と“合意形成”を行うことです。

関連記事：遺品整理費用を抑えるための基礎知識

トラブルが起きたときの対処法と注意点

兄弟が合意できないときにとるべき手続き（調停・訴訟）

兄弟間で話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所の調停や訴訟に発展するケースも少なくありません。とくに不動産は分割が難しいため、解決に時間も費用もかかります。

対処手段	内容
✅ 家庭裁判所の調停	第三者の調停委員が間に入り、合意を目指す。感情的な対立を和らげやすい。
✅ 遺産分割審判	調停が不成立の場合、裁判所が「誰に何を分けるか」を決定する。
✅ 民事訴訟	たとえば勝手な売却など、損害賠償を求める訴訟が提起される場合も。

ただし、裁判に進めば家族関係の修復は極めて困難になるため、できるだけ早期に第三者（弁護士や司法書士など）を交えて解決の道を探ることが賢明です。

親・兄弟・第三者の立場別に注意すべき点（意思能力・名義変更・売却）

認知症の親の不動産を扱う場合、それぞれの立場での注意点を整理しておきましょう。

立場	注意点
✅ 親	意思能力があるうちに契約や信託を進める。進行後は原則として契約行為が不可。
✅ 兄弟	勝手な名義変更・売却・財産移動は後のトラブルに直結。合意と記録を大切に。
✅ 第三者（買主など）	本人の意思能力を確認しないまま取引すると、契約が無効になるリスクあり。

認知症が関わる場合、「本人の意思確認をどう証明するか」が極めて重要になります。取引前に医師の診断書を取得する、不動産契約時に立会人をつけるなどの対策が求められます。

よくあるQ&A：例えば「兄弟の一人が勝手に売却したらどうなる？」

Q：兄弟の一人が親の不動産を勝手に売却してしまいました。取り消せますか？
A：親が認知症で意思能力がなかったと証明できれば、売買契約自体が無効となる可能性があります。ただし、買主が善意（知らなかった）だった場合は、回復が難しいこともあるため、速やかに専門家へ相談すべきです。

Q：認知症の親に代わって、不動産の名義を変更していいですか？
A：本人の意思能力がある段階で、法的に適切な手続き（贈与・売買・信託など）を行えば可能です。ただし、後で争いになるリスクがあるため、必ず公正証書や第三者の関与を含めることが重要です。

Q：共有名義の実家を売りたいけど、兄弟の一人が反対しています。
A：共有不動産は全員の同意がなければ原則として売却できません。意見が一致しない場合は、調停や共有物分割訴訟で解決を図ることになります。

家族だからこそ、“言わなくても分かる”は通用しません。
法的な裏付けと冷静な対話が、泥仕合を避ける最大の鍵になります。

関連記事：遺品整理費用節約の秘訣とおすすめ手順

親が認知症で不動産を巡る兄弟トラブルになる背景とリスク

親が認知症になると不動産管理にどんな法的・実務的問題が起きるか

高齢化が進む日本では、親が認知症を発症した後に不動産の管理・処分ができなくなる問題が急増しています。特に、親名義の不動産がある場合、本人の判断能力が低下すると、法的には売却や名義変更ができなくなるという重大な制約が発生します。

認知症が進行すると「意思能力」がなくなると判断され、以下のような実務上の問題が発生します。

✅ 登記変更や売却契約ができない（法律上の意思表示が無効になる）
✅ リフォームや賃貸契約にも制限がかかる
✅ 税金や固定資産税の納付義務は残るため、管理費用だけが積み上がる

親が自宅や土地を所有している場合、将来の売却や相続を考える前に、“今の段階でできる対策”を講じておかないと、兄弟間で大きなトラブルに発展するリスクが高まります。

兄弟間の「不公平」「情報共有不足」「介護負担」の溝がトラブルを深める理由

不動産トラブルが兄弟間で深刻化する背景には、お金の価値以上に「感情の対立」が潜んでいます。

以下のような「家庭内のギャップ」が、争いを引き起こす原因となります。

主な原因	具体的な状況例
✅ 不公平感	一人の兄弟だけが親と同居・介護しているのに、他の兄弟は無関心
✅ 情報共有不足	親の資産や不動産の現状を兄弟間で共有していない
✅ 感情的な対立	昔からの兄弟関係の悪化が引き金になるケースも多い

「売りたい」「住みたい」「貸したい」など兄弟ごとに考えが違うことで、合意が取れなくなり、泥沼化するケースは少なくありません。

また、認知症の親を「誰が見るか」という負担があると、介護をしている側が「不動産をもらうべき」という主張をしやすくなり、代償分割や共有名義の問題にも発展します。

こうしたトラブルを防ぐには、認知症になる前からの準備と、兄弟間での冷静な対話が不可欠です。

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兄弟で不動産トラブルが起きやすいパターンと具体事例

実家・土地・建物があるときに起きる典型的な争い（代償分割・共有名義など）

親が所有する不動産、とくに「実家」や「祖父母からの土地」をめぐる兄弟間の争いは、相続時だけでなく、生前にも頻発します。とくに認知症が絡む場合は、意思確認が難しいことから問題が複雑化します。

以下は、よく見られるトラブルパターンです。

✅ 共有名義のまま放置
兄弟で実家を共有名義にしたまま、売るにも貸すにも全員の同意が必要になり、話が進まなくなる。

✅ 代償分割に合意できない
一人が実家に住み続けたいが、他の兄弟は現金での取り分を希望し、評価額をめぐってもめる。

✅ 不動産の使用状況で対立
介護を理由に同居している兄弟が「自分のもの」と主張する一方、他の兄弟は「親の財産」と反発。

このようなケースでは、話し合いがまとまらず、家庭裁判所での調停・審判にまで進展することもあります。とくに不動産は金額が大きく、分割が難しい資産のため、感情と現実のズレが争いを生みやすいのです。

親が認知症になった後に発覚しやすい「使い込み」「名義変更無断」「売却の勝手な判断」

親が認知症になると、財産管理の「空白」が生まれ、その隙を突くように一部の兄弟が勝手な行動を取るケースがあります。

以下は実際に多く報告されているトラブル事例です。

問題行為	内容とリスク
✅ 名義変更の強行	親が軽度の認知症の段階で、説得や誘導により不動産を自分名義に変更してしまう
✅ 勝手な売却	兄弟の一人が「親の意思」として、同意なく不動産を第三者に売却する
✅ 財産の使い込み	不動産を担保にローンを組んだり、賃料収入を独占したりする

こうした行為は、後から他の兄弟が知って大きな紛争に発展する要因となります。特に、親の認知症の進行度が争点になりやすく、「当時は判断力があった」「いや、もう意思能力はなかった」など主張が食い違い、裁判にまで至ることも珍しくありません。

認知症に関連する不動産トラブルを防ぐには、透明性と記録のある行動、そして何よりも家族間の合意と信頼関係の構築が求められます。

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親が認知症のとき、不動産をどう管理・処分すべきか制度と手続き

成年後見制度：認知症になった後の管理・売却手続き

親がすでに認知症を発症しており、意思能力がないと判断された場合には、原則として不動産の売却や契約行為は本人では行えません。このような場合に活用されるのが「成年後見制度」です。

成年後見制度とは、家庭裁判所が選任した「成年後見人」が、本人に代わって財産を管理・処分する制度です。
とくに以下のようなケースで活用されます。

✅ 実家を売却して老人ホームの入居資金に充てたい
✅ 土地を貸す、建て替えるなど契約を行いたい
✅ 固定資産税の支払いや修繕費の支出管理が必要

成年後見制度を利用するには、家庭裁判所への申立てが必要であり、選任されるまでに3〜6か月かかるのが一般的です。また、後見人は家庭裁判所への報告義務を負い、売却など重要な手続きには別途「裁判所の許可」が必要になる点にも注意が必要です。

制度の特徴	内容
✅ 費用	年間6万〜20万円前後（報酬は財産規模による）
✅ 手続き期間	約3〜6か月（申立てから選任まで）
✅ 権限	不動産の売却、契約、管理など可能（許可制）

成年後見制度は「親がすでに認知症になってしまった場合」の最後の手段として考えるべき制度です。

任意後見制度／家族信託：認知症前・軽度時点での備え

親がまだ軽度の認知症、あるいは元気なうちに「将来への備え」として使える制度が2つあります。

✅ 任意後見制度
本人が元気なうちに「誰に後見を任せるか」を契約しておく制度。認知症になった時点で効力を発揮します。将来の不動産管理や売却を信頼できる家族に任せる準備ができます。

✅ 家族信託（民事信託）
本人の意思がはっきりしている間に、「不動産の管理・処分を誰に任せるか」を信託契約で決める制度。柔軟に財産管理が可能で、成年後見制度より自由度が高く、スピーディに動けるのが特長です。

制度比較	任意後見制度	家族信託
発効タイミング	認知症発症後に家庭裁判所へ申立て	契約後すぐに効力発生も可能
管理内容	本人の生活・財産全般	財産（不動産等）に特化
費用目安	数万〜10万円前後	契約書作成費用10万〜30万円程度
柔軟性	△（裁判所の監督あり）	◎（自由な設計が可能）

親の認知症に備えるには「早めの話し合い」と「制度の理解」が不可欠です。特に不動産を持つ家庭では、トラブルを防ぐためにも、これらの制度を正しく活用することが重要です。

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兄弟間で公平に進めるための4つのステップ

ステップ1：親の財産（不動産含む）を全員で把握・共有する

最初のステップは、親が所有している財産の全体像を兄弟全員で把握・共有することです。不動産の所在、名義、評価額、住宅ローンや税金の有無などを明確にすることで、後々の誤解や争いを防げます。

✅ 不動産登記簿で名義・権利関係を確認
✅ 固定資産税の納付書で所在地・課税額を確認
✅ 評価額や現状を不動産会社に査定してもらう

「親の財産を開示しない兄弟がいる」こと自体が火種になるため、早期に信頼関係を築くことが大切です。

ステップ2：兄弟で役割・負担・取り分を話し合う（介護・管理・売却希望）

次に、介護・不動産の管理・処分の方向性について、兄弟それぞれの意向と役割分担を話し合う必要があります。以下の点が特に重要です。

話し合いのポイント	具体的内容
✅ 介護の役割	誰が主に介護しているか・今後どうするか
✅ 不動産の扱い希望	売りたい、住みたい、貸したいなどの希望
✅ 財産の取り分	不動産の価値と現金のバランスをどうするか

公平とは「等分すること」ではなく、それぞれの負担や貢献を尊重し、納得感のある分け方を目指すことです。

ステップ3：不動産の扱い方を決める（売却・共有・誰が住む）

実家や土地などの不動産をどう扱うかは、兄弟間で最も対立が生じやすい部分です。以下のような選択肢があります。

• ✅ 売却して現金化し、分配する
• ✅ 誰かが住み続け、他の兄弟に代償金を支払う（代償分割）
• ✅ 共有名義で持ち続ける（リスク高）

特に、売却には全員の同意が必要なため、「あとで売りたくても売れない」事態を防ぐには、今の段階で合意形成をしておくことが重要です。

ステップ4：契約・制度活用・専門家起用で実務化する

話し合いがまとまったら、口約束ではなく、法的に有効な形で実務に落とし込むことが最終ステップです。

✅ 家族信託契約や遺言書などの文書化
✅ 成年後見・任意後見の申立てや契約
✅ 不動産売却の媒介契約や分配協議書の作成

また、司法書士・弁護士・行政書士・不動産会社など専門家の関与があると、公正性が保たれ、家族内の不信感を最小限に抑えられます。

「兄弟げんかを防ぐ最大の方法」は、手続きと責任の“見える化”と“合意形成”を行うことです。

関連記事：遺品整理費用を抑えるための基礎知識

トラブルが起きたときの対処法と注意点

兄弟が合意できないときにとるべき手続き（調停・訴訟）

兄弟間で話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所の調停や訴訟に発展するケースも少なくありません。とくに不動産は分割が難しいため、解決に時間も費用もかかります。

対処手段	内容
✅ 家庭裁判所の調停	第三者の調停委員が間に入り、合意を目指す。感情的な対立を和らげやすい。
✅ 遺産分割審判	調停が不成立の場合、裁判所が「誰に何を分けるか」を決定する。
✅ 民事訴訟	たとえば勝手な売却など、損害賠償を求める訴訟が提起される場合も。

ただし、裁判に進めば家族関係の修復は極めて困難になるため、できるだけ早期に第三者（弁護士や司法書士など）を交えて解決の道を探ることが賢明です。

親・兄弟・第三者の立場別に注意すべき点（意思能力・名義変更・売却）

認知症の親の不動産を扱う場合、それぞれの立場での注意点を整理しておきましょう。

立場	注意点
✅ 親	意思能力があるうちに契約や信託を進める。進行後は原則として契約行為が不可。
✅ 兄弟	勝手な名義変更・売却・財産移動は後のトラブルに直結。合意と記録を大切に。
✅ 第三者（買主など）	本人の意思能力を確認しないまま取引すると、契約が無効になるリスクあり。

認知症が関わる場合、「本人の意思確認をどう証明するか」が極めて重要になります。取引前に医師の診断書を取得する、不動産契約時に立会人をつけるなどの対策が求められます。

よくあるQ&A：例えば「兄弟の一人が勝手に売却したらどうなる？」

Q：兄弟の一人が親の不動産を勝手に売却してしまいました。取り消せますか？
A：親が認知症で意思能力がなかったと証明できれば、売買契約自体が無効となる可能性があります。ただし、買主が善意（知らなかった）だった場合は、回復が難しいこともあるため、速やかに専門家へ相談すべきです。

Q：認知症の親に代わって、不動産の名義を変更していいですか？
A：本人の意思能力がある段階で、法的に適切な手続き（贈与・売買・信託など）を行えば可能です。ただし、後で争いになるリスクがあるため、必ず公正証書や第三者の関与を含めることが重要です。

Q：共有名義の実家を売りたいけど、兄弟の一人が反対しています。
A：共有不動産は全員の同意がなければ原則として売却できません。意見が一致しない場合は、調停や共有物分割訴訟で解決を図ることになります。

家族だからこそ、“言わなくても分かる”は通用しません。
法的な裏付けと冷静な対話が、泥仕合を避ける最大の鍵になります。

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