【岡山市】相続した不動産を売却する完全ガイド｜相続登記→査定→売却までの流れと税金対策

• 相続不動産売却は順番が命
  　登記・査定・売却・税金はすべて連動。早めの整理が後悔を防ぐ。
• 税金は「売却前」に決まることが多い
  　特例の有無で手取りが大きく変わるため、事前確認が必須。
• 迷っている段階でも相談していい
  　不動産の価値を知るだけで、家族の話し合いが前に進む。

相続した不動産を売却する前に必ず知っておきたい基本知識

相続診断士の視点から見ると、相続不動産の売却でつまずく多くの原因は「最初の理解不足」にあります。
岡山市で相続相談をしてきた経験から言えるのは、売却の話をする前に知っておくべき大切な前提がいくつもあるということ。ここを飛ばしてしまうと、後からトラブルや後悔につながりやすいんです。

相続不動産は「すぐに売れる」とは限らない理由

「相続した家だから、名義は自分たちだし、すぐ売れるですよね？」
実は、こう聞かれることがとても多いのですが、答えは NO です。

不動産は、登記簿上の名義人でなければ売却できません。相続が発生した直後の不動産は、亡くなった方（被相続人）の名義のままになっているケースがほとんどです。この状態では、どれだけ買いたい人がいても売却手続きは進められません。

私が岡山市中区で担当したケースでも、「買主が決まってから相続登記をしていないことに気づき、売却が数か月遅れてしまった」という例がありました。
相続不動産の売却は、

• 相続人の確定
• 遺産分割の合意
• 相続登記（名義変更）

という手順を踏んで、初めてスタートラインに立てるんです。

「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも、この基本だけはぜひ知っておいてください。早めに動くことで、選択肢がぐっと広がります。

相続登記が義務化された背景と売却への影響

2024年から、相続登記は義務化されました。
「知らなかった」「忙しくて後回しにしていた」では済まされず、正当な理由なく放置すると過料の対象になる可能性があります。

でも、私が一番お伝えしたいのは罰則の話ではありません。
相続登記をしないことで起こる、本当の問題は――

• 不動産が売れない
• 相続人が増えて話がまとまらなくなる
• 空き家のまま固定資産税だけ払い続ける

といった、家族の負担が増える現実です。

相続診断士として多くのご家族を見てきましたが、「もう少し早く登記していれば…」と後悔される方は本当に多いんです。
相続登記は、売却する・しないに関わらず、相続後に必ず向き合う大切な一歩だと私は考えています。

家族間トラブルを防ぐために最初にやるべきこと

相続で一番怖いのは、お金や不動産そのものより、家族関係がこじれてしまうことです。
相続は「争族」にしてはいけません。これは、600件以上の相続相談から私が強く感じていることです。

不動産が絡む相続では、

• 誰が住むのか
• 売却するなら、いつ・いくらで
• お金はどう分けるのか

こうした話を、感情が落ち着かないまま進めてしまうと、後々しこりが残ります。

私の経験では、まずやっていただきたいのは
「不動産の価値を正しく知ること」。
感覚や思い込みではなく、客観的な査定価格を知ることで、家族の話し合いは驚くほどスムーズになります。

「まだ売ると決めていないから…」という方こそ、最初の一歩として“知る”ことから始めてみてください。

Copy## 相続登記から不動産売却までの具体的な流れ【完全ステップ解説】

相続不動産の売却は、「何となく不動産会社に相談する」だけではうまく進みません。
相続診断士として岡山市で多くのご家族を見てきた経験から言えるのは、順番を間違えなければ、売却は驚くほどスムーズになるということです。ここでは、相続発生後から売却完了までの流れを、実務ベースで分かりやすく整理します。

ステップ① 相続人の確定と遺産分割協議

最初に行うべきは、「誰が相続人なのか」を正式に確定することです。
戸籍を集め、相続人全員を明らかにしたうえで、遺産分割協議を行います。

この段階で大切なのは、
「売る・売らない」を決める前に、話し合いの土台を整えること。

岡山市でよくあるのが、

• 実家に長男が住んでいた
• 県外に相続人がいる
• 「とりあえず売却益を分ければいい」と安易に考えていた

といったケースです。
不動産は現金と違い、分けにくい資産。だからこそ、早い段階で専門家を交え、冷静に話し合うことが、後のトラブル防止につながります。

ステップ② 相続登記（名義変更）の進め方と注意点

遺産分割がまとまったら、次は相続登記です。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続き。これを行わない限り、売却はできません。

実務上の注意点として、

• 遺産分割協議書の内容と登記内容が一致しているか
• 将来売却する可能性があるなら、共有名義にしていないか
• 司法書士への依頼範囲は適切か

といった点を、事前に確認することが重要です。

私の相談者の中には、「とりあえず共有名義にした結果、売却時に全員の同意が取れず、何年も動かせなくなった」方もいらっしゃいました。
相続登記は、その後の売却や活用まで見据えて進めるべき手続きなんです。

ステップ③ 不動産査定と売却方法の選択

相続登記が完了したら、ようやく「売却」の具体的な検討に入れます。
ここで大切なのは、1社だけで判断しないこと。

査定では、

• 市場価格（今いくらで売れそうか）
• 売却にかかる期間の目安
• 古家付き土地として売るか、建物付きで売るか

といった視点を、総合的に確認します。

相続診断士の立場から言うと、「一番高く売れるか」よりも、
「家族全員が納得できる形かどうか」が重要な判断軸になります。

岡山市の場合、エリアや物件状況によっては、

• 少し価格を下げて早期売却
• 空き家特例を使うために期限を意識
• 一度賃貸に出してから売却

といった選択肢も考えられます。
だからこそ、まずは客観的な査定で現状を把握することが、後悔しない第一歩なんです。

Copy## 岡山市で相続不動産を売却する際の注意点と地域特性

相続不動産の売却は、全国どこでも同じ…というわけではありません。
岡山市で10年間、相続相談を続けてきた相続診断士として実感しているのは、地域特性を知らずに進めると、売却が長引いたり、価格で後悔するケースが少なくないということです。ここでは、岡山市ならではの注意点をお伝えします。

岡山市中区・北区・南区で異なる不動産市場の傾向

岡山市は同じ市内でも、エリアによって不動産の動きが大きく異なります。

たとえば、

• 中区：生活利便性が高く、相続物件でも需要が安定
• 北区：立地によって価格差が大きく、査定の見極めが重要
• 南区：土地が広い反面、売却まで時間がかかることも

「岡山市だからこのくらいで売れるだろう」という感覚で進めてしまうと、
・売り出し価格が高すぎて長期化
・逆に安く売ってしまった
という後悔につながります。

相続診断士としての視点では、相続人全員が納得できる価格設定がとても重要です。そのためにも、地域に強い不動産会社の査定を活用し、客観的な相場を知ることが欠かせません。

空き家になった実家を放置するリスク

相続後、「まだ決めきれないから」と実家を空き家のままにしている方は非常に多いです。
ですが、空き家を放置すると、

• 建物の劣化が早まる
• 草木や害虫で近隣トラブル
• 固定資産税の負担が続く
• 売却価格が下がる

といったリスクが現実的に発生します。

私が相談を受けた岡山市北区のケースでは、
「3年放置した結果、修繕費がかさみ、売却価格が大きく下がってしまった」
ということがありました。

相続不動産は、使わないなら早めに方向性を決める。
これが、結果的にご家族の負担を減らす選択になると私は考えています。

地元密着の不動産会社を選ぶ重要性

相続不動産の売却では、「どの不動産会社に相談するか」が結果を大きく左右します。
特に岡山市では、

• 地元の購入希望者情報を持っている
• 相続物件の扱いに慣れている
• 売却後の税金・手続きの流れを理解している

こうした点を満たす会社かどうかが重要です。

全国展開の会社でも、岡山エリアに強い担当者かどうかで差が出ます。
相続診断士として多くの現場を見てきましたが、
「最初の査定相談が、結果的にすべての分かれ道だった」
と感じることは少なくありません。

まずは、信頼できる査定で現状を知ること。
そこから、ご家族にとって最適な選択肢を一緒に考えていきましょう。

Copy## 相続不動産売却で必ず確認したい税金と節税対策

相続不動産の売却で、多くの方が一番不安に感じるのが「税金」ではないでしょうか。
相続診断士・FPの視点から正直にお伝えすると、税金は「知らなかった」だけで数百万円単位の差が出る分野です。ここでは、岡山市での実務経験をもとに、最低限押さえておきたいポイントを解説します。

譲渡所得税の仕組みと計算の基本

相続した不動産を売却すると、「譲渡所得税」がかかる可能性があります。
これは、売却価格そのものにかかる税金ではありません。

基本の計算式は次の通りです。

譲渡所得 ＝
売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

ここで多くの方がつまずくのが「取得費」です。
相続の場合、被相続人（亡くなった方）がその不動産をいくらで購入したかが基準になります。

私の相談者でも、

• 昔の契約書が見つからない
• 取得費が分からず、概算で計算してしまった

結果として、本来より高い税金を払ってしまいそうになったケースがありました。

相続不動産の税金は、「だいたい」や「自己判断」が一番危険。
売却前に一度、専門家に確認するだけで、防げる失敗が本当に多いんです。

3,000万円特別控除・取得費加算の特例とは

相続不動産の売却では、使える特例を知っているかどうかが非常に重要です。

代表的なのが、

• 3,000万円特別控除（空き家特例）
• 取得費加算の特例

たとえば、親が住んでいた家を相続し、一定条件を満たして売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できるケースがあります。

また、相続税を支払っている場合は、
その一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が使える可能性もあります。

ただし、これらの特例には、

• 期限
• 建物の状態
• 売却タイミング

など、細かい条件があります。

相続診断士として強くお伝えしたいのは、
「売ってから考える」では遅いということ。
特例は、売却前の判断で使えなくなることがあるんです。

税金で失敗しやすいケースと事前対策

岡山市での相続相談で、実際によくある失敗は次のようなケースです。

• 名義変更が遅れて特例の期限を過ぎてしまった
• 空き家を放置し、特例対象から外れてしまった
• 税理士に相談せず、確定申告で慌てた

どれも、「もう少し早く相談していれば…」と感じるケースばかりです。

相続不動産の売却では、
登記・売却・税金はすべてつながっています。
だからこそ、査定の段階から全体像を把握しておくことが、結果的に一番の節税対策になると私は考えています。

Copy## 【実例】岡山市で相続不動産売却に成功したご家族のケース

相続不動産の売却は、「理屈では分かっていても、実際にどう進むのかイメージしにくい」と感じる方が多いと思います。
そこでここでは、岡山市で実際にご相談をお受けしたケースをもとに、どんな悩みがあり、どう解決したのかをお話しします。
※個人が特定されないよう内容は一部調整しています。

岡山市中区｜相続登記が遅れていた実家売却の事例

ご相談者は50代のご長女。
お母様が亡くなり、岡山市中区の実家を相続されました。

「そのうち売ればいいかなと思って、何も手続きをしていなくて…」
これが最初のお言葉でした。

実際には、

• 相続登記は未了
• 兄弟3人で話し合いができていない
• 空き家のまま2年以上経過

という状態。
固定資産税だけが毎年かかり、建物の傷みも進んでいました。

まず私が行ったのは、

1. 相続関係の整理
2. 不動産の現状と市場価値の把握
3. 「売却した場合」と「放置した場合」の比較

感情的になりがちなご兄弟間の話し合いも、不動産の査定価格という“共通の数字”があることで、驚くほど冷静に進みました。

結果として、

• 相続登記を完了
• 空き家特例を使えるタイミングで売却
• 兄弟全員が納得する形で分配

「もっと早く相談すればよかったです」
この一言が、とても印象に残っています。

相談者から学んだ「後悔しない判断ポイント」

このケースから、相続診断士として改めて感じたのは、
後悔しない相続不動産売却には、共通するポイントがあるということです。

特に大切なのは、

• 売る・売らないを感情だけで決めない
• 名義や税金を後回しにしない
• 「今の価値」を一度、客観的に知る

相続は、どうしても気持ちが追いつかない時期です。
でも、不動産は時間とともに状況が変わっていきます。

私自身、実父の相続で「判断を先延ばしにした後悔」を経験しました。
だからこそ、相談者の方にはいつも
「決断しなくていいから、まず知りましょう」
とお伝えしています。

その第一歩が、不動産の査定であり、専門家への相談です。
一緒に、ご家族にとって一番納得できる道を見つけていきましょう。

Copy## まとめ｜相続不動産の売却は「早めの相談」が安心への近道

ここまでお読みいただき、本当にありがとうございます。
相続した不動産をどうするか――それは、金額や手続き以上に、ご家族の想いや関係性が深く関わる、とても大切な問題です。

私自身、実父の相続で「何も分からず、判断を先延ばしにしてしまった」経験があります。
だからこそ、岡山市で10年間、600件以上の相続相談をお受けする中で、強く感じていることがあります。
それは、相続不動産の売却は、正しい順番と早めの相談で、必ず安心に変えられるということです。

この記事が、あなたとご家族にとって「後悔しない選択」をするための、少しでもお役に立てば嬉しいです。

この記事の要点まとめ

相続診断士の視点から、特に大切なポイントを整理します。

• 相続した不動産は、相続登記をしなければ売却できない
• 不動産売却は「相続人の確定 → 登記 → 査定 → 売却 → 税金」の順番が重要
• 岡山市では、エリアごとに相場や売却スピードが大きく異なる
• 税金の特例は「売却前の判断」で使えなくなることがある
• 迷っている段階でも、不動産の価値を知ることが最初の一歩

これらを知っているかどうかで、相続後の負担や後悔は大きく変わります。

無料相談への温かい招待

「まだ売ると決めていない」
「家族とどう話せばいいか分からない」
「相続のことを、どこに相談すればいいのか不安」

そんな状態でも、まったく問題ありません。
相続は、いきなり答えを出さなくていいんです。

岡山市中区・北区・南区を中心に、私はこれまで
“決断する前の相談” を大切にしてきました。
話すことで気持ちが整理され、選択肢が見えてくるご家族を、何度も見てきたからです。

もし少しでも不安があれば、まずは
相続した不動産の「今の価値」を知ることから始めてみてください。
それだけで、家族の話し合いは驚くほど前向きになります。

— ここでCTA —

👉 相続不動産の価値を知るための無料査定
三井のリハウスで確認する

よくある質問（FAQ）

Q1：相続登記が終わっていなくても、査定はできますか？
A：はい、可能です。相続登記前でも査定はできますし、売却を前提に登記の進め方を整理することもできます。相続診断士としては、早い段階で価値を把握しておくことをおすすめしています。

Q2：相続税がかからなくても、売却時の税金は発生しますか？
A：発生する可能性はあります。相続税と譲渡所得税は別物です。ただし、特例を使うことで大きく軽減できる場合がありますので、売却前の確認がとても重要です。

Q3：兄弟間で意見がまとまっていません。それでも相談できますか？
A：もちろんです。むしろ、意見が分かれている段階での相談が、トラブル防止につながります。感情論ではなく、数字や選択肢を整理するお手伝いをしています。

---

【最後の一言】

相続は、家族の想いを繋ぐ大切な時間です。
私は、相続診断士・宅地建物取引士・FPとして、
そして一人の娘として、母として、岡山の家族に寄り添い続けたいと思っています。

「まずは話を聞いてほしい」
その気持ちだけで、十分です。
一緒に、ご家族にとって最適な道を見つけていきましょう。