- 空き家放置は年間50万円以上の損失につながり、劣化・税金・特定空家リスクが大きい。
- 相続成功の鍵は「価値の把握」と「早めの判断」。家族の話し合いが争族を防ぐ。
- 岡山市は地域差が大きく、中区・北区・南区の特性に合わせた対策が不可欠。
岡山市でご実家を相続された方から、「気づけば空き家になっていて…何から始めればいいか分からない」というご相談を本当にたくさんいただきます。実は、私自身も32歳で実父を亡くし、相続した実家を前に同じ不安を抱えたひとりです。「この家をどうするべきか」「費用はどれくらいかかるのか」——誰も教えてくれない現実に戸惑ったことを、今でも鮮明に覚えています。
相続診断士として岡山市で600件以上の相談を受けてきた今だからこそ言えるのですが、空き家は“放置するほど損をする”という残酷な一面を持っています。特に岡山市は地域差が大きく、放置期間が長いほど負担が増え、家族問題に発展するケースも珍しくありません。
この記事では、空き家を放置すると「年間50万円損する」と言われる理由を、税金・維持管理・岡山エリア特有の事情から分かりやすく解説します。そして、今日からできる3つの対策を、専門家として丁寧にお伝えします。
あなたの大切なご実家が“負担”ではなく“家族の資産”として活かされる道を、一緒に見つけていきましょう。
家を相続して空き家になった時に起こる「年間50万円損」の正体
相続診断士の視点からお伝えすると、空き家の本当の問題は「誰も住んでいないのにお金だけが減っていく」という点です。岡山市中区で10年間相続相談をしてきた経験からも、空き家の維持は想像以上にコストがかかり、しかも“時間が経つほど損失が大きくなる”という特徴があります。
では、50万円という数字はどこから来るのか？
実は、多くのご家庭で共通する「5つの隠れコスト」が背景にあります。
【H3-1-1】固定資産税・管理費・劣化リスク…放置で膨らむ隠れコストの内訳
私の経験では、空き家を放置している人のほとんどが「思った以上にお金がかかっている」ことに後から気づきます。代表的な費用だけでも、年間で以下のようになります。
- 固定資産税・都市計画税：12〜18万円
古い家でも土地の評価は下がらないケースが岡山市では多いです。 - 庭の草刈り・剪定：5〜10万円
ご近所トラブルの防止のため最低限必要。 - 建物の点検・軽微な修繕：5〜15万円
雨漏りやシロアリは空き家でよく起こる問題です。 - 火災保険の継続：1〜3万円
空き家は保険料が上がることもあります。 - 老朽化による資産価値の目減り：年間10万円以上の損失換算
合計すると、年間40〜60万円になることは珍しくありません。
しかも、これは“最低限の維持をした場合”の話です。放置すれば劣化が加速し、修繕費が100万円単位になることもあります。
相続相談の現場では、「もっと早く動いていれば…」という声を本当に多く聞きます。空き家の維持費は、気付かないうちに家計を圧迫する典型例なんです。
【H3-1-2】岡山市特有の空き家リスク（地域差・行政指導・特定空家の指定）
岡山市の空き家事情には、次のような地域特有の問題があります。
- 中区・南区は道路が狭い区画が多く、解体費が高くなりがち
- 北区は人気エリアと低需要エリアの差が大きく、空き家化すると売れにくくなる場合がある
- 行政から「適切に管理してください」という助言 → 指導 → 勧告の段階を踏まれる可能性
- 放置が続けば特定空家に指定され、
→ 固定資産税の優遇（1/6）が外れる
→ 税金が最大6倍になることも
岡山市で特定空家の相談が増えているのは、まさにこの“地域差”と“対処の遅れ”が原因なんです。
【H3-1-3】相続診断士として見た「空き家が争族を生む」典型パターン
正直に言うと、空き家問題の本質は「お金」だけではありません。
家族間の感情や負担の不公平が、争いの火種になります。
よくあるケースは——
- 「兄が管理しているのに、妹はノータッチで不満が溜まる」
- 「売却したい人」と「思い出として残したい人」で対立
- 放置した結果、劣化が進み“売れない家”になり、誰も責任を取りたがらない
私は10年間の相談の中で、空き家が原因で仲の良いご家族がぎこちなくなる場面を何度も見てきました。
だからこそ、早めに選択肢を整理することが何より大切なんです。
【H2-2】相続した空き家の価値を正しく把握する方法（相続診断士×宅建士×FPの視点）
岡山市で600件以上の相続相談をして感じるのは、実家を相続した方の多くが「自分の家の本当の価値」を知らないまま、判断に迷ってしまうということです。相続診断士としてお伝えしたいのは、空き家問題の出発点は“価値を正しく知ること”だということ。思い出の家だからこそ、数字を冷静に把握することが、ご家族の負担を最小限にし、争いを避ける大切な一歩になるんです。
【H3-2-1】不動産価値は“見た目”ではなく“要因”で決まる｜岡山市の地価傾向
「古い家だから価値はないよね…」
相続相談で最も多く聞く言葉です。しかし、相続診断士・宅建士として断言できますが、不動産価値は“見た目”では決まりません。
価値を左右する主な要因は次の5つです。
- 立地（エリア・駅距離・周辺環境）
岡山市では、北区は地価が高め、中区は実需が安定しています。 - 土地の形状・間口
間口が狭いと再建築しづらく、評価が下がることもあります。 - 接道状況（幅員・公道/私道）
南区のように私道が多い地域では価値に大きな差が出ます。 - 建物の状態
築年数よりも劣化状況（シロアリ・雨漏り）が重要。 - 法律制限（用途地域・建蔽率・容積率）
同じ地域でも「建てられるもの」が違えば価値は変わります。
例えば、岡山市中区で築50年の空き家でも 土地の形が良く、道路付けが良ければ高値で売却できた事例 があります。反対に、新しめの家でも 道路幅が狭く、車が入れないため市場が限られ、思うように売れなかった例 もあります。
だからこそ、空き家の価値は“外観の古さ”ではなく、専門家が見て初めて分かる“複数の要因”の組み合わせで決まる、ということを知っていただきたいのです。
【H3-2-2】固定資産税・評価額・路線価…相続不動産の本当の価値の読み解き方
相続した空き家の価値を理解するためには、次の3つの数字が欠かせません。
① 固定資産税評価額
相続税の計算や登録免許税の基準になります。
古い家でも「土地評価」が高ければ、税金も高くなる傾向があります。
② 路線価（その土地の“相続税評価”を表す金額）
岡山市では 大雲寺周辺・庭瀬エリアが比較的高い傾向 があります。
③ 市場価格（実際に売れる価格）
ここが最も重要です。
固定資産税評価額＝市場価格ではないため、数字がズレている人が非常に多い のです。
私の経験では、この3つの数字を正しく把握できていないことで、次のようなトラブルが起こりがちです。
- 実際の市場価値より高く見積もって放置 → 数年後に価値が下がる
- 家族間の認識がズレて争族に発展
- 売り時を逃して固定資産税だけ払い続ける
空き家は、「価値を知ること」が第一歩。
そしてその価値を客観的に知るためには、プロの査定 がどうしても必要になります。売るか決める前でも構いません。まずは情報を整えることが、家族にとっての“最善の判断”につながります。
【H2-3】岡山エリアの空き家事情｜中区・北区・南区で異なる「空き家の行方」
岡山市で相続相談を10年以上続けていると、同じ“空き家”でもエリアによって悩み方がまったく違うことに気づきます。地価、道路状況、需要、周辺環境——こうした要素が絡み、それぞれの地域で“空き家になりやすい理由”や“処分しづらい事情”が生まれています。
相続診断士として600件以上のご相談を受けてきた経験から、特にご質問の多い中区・北区・南区を中心に、空き家事情をわかりやすくお伝えします。
【H3-3-1】岡山市中区：相続相談が最も多い地域。その背景と市場の動き
中区は、私の地元であり、相続相談が最も多いエリアでもあります。特徴は次の通りです。
- 相続した実家が古く、住み継ぎにくいケースが多い
- 道路が狭く、車が入りづらい区画が多い
- 住宅街が成熟しており人口構造の高齢化も進んでいる
- 一度空き家になると「売るべきか」「残すべきか」の判断が難しい
私が過去にサポートした中区のご家庭でも、
「思い入れのある家で手放したくない」と家族で意見が割れ、結果として数年間放置してしまい、劣化で価値が下がったケースがありました。
一方で、中区は需要が安定しているため、早めに判断すれば高く売却できる可能性が十分ある地域でもあります。
まさに、“時間の使い方”で結果が大きく変わるエリアなんです。
【H3-3-2】岡山市北区：人気エリアだが古家は放置すると価値が下がる理由
北区は岡山市内でも人気が高く、売却相談も多い地域です。しかし、人気エリアだからといって油断は禁物です。
北区の空き家が抱える問題は——
- 需要エリアとそうでない場所の差が極端に大きい
- 古家の場合、若い世代が「リフォーム前提」で見られる
→ 放置して劣化が進むと 修繕コストが理由で選ばれなくなる - 道路幅が狭い古い街区では、再建築が難しいこともある
私が北区で担当したケースでは、築60年の空き家をそのまま3年放置した結果、雨漏りで建物価値がゼロになり、土地だけの評価に落ちてしまったことがありました。
人気エリアほど、状態が良い段階で動くことが大きな差を生むのです。
【H3-3-3】岡山市南区・東区：広い土地が多いエリア特有の相続・管理の悩み
南区・東区は、広めの土地や農地が多く、特有の相続課題があります。
- 敷地が広いため草刈り・外周管理の負担が大きい
- 空き家と農地がセットで相続されるケースが多く、扱いが複雑
- エリアによっては需要が限定され、売却に時間がかかることも
とくに南区では「更地にした方が良いのか」「建物を残すべきか」で相談が分かれることが多く、判断が遅れると固定資産税の負担だけが増えてしまいます。
これらの地域の共通点は、“広さ”が負担に変わりやすいということ。
管理が大変なため、地域特性に合った活用や売却の検討が必要となります。
【H2-4】星川愛輝吟が実際にサポートした「空き家相続の成功事例」
相続診断士として岡山市で10年以上、600件以上のご相談を受けてきました。その中で強く実感するのは、空き家相続は“家族の想い”と“現実の負担”が交差する、とてもデリケートな問題だということです。
ここでは、実際に私がサポートしたケースから、空き家をめぐるリアルな悩みと、そこから見えてきた解決のヒントをお伝えします。
どの事例も“特別なご家庭の話”ではなく、誰にでも起こり得るものです。
【H3-4-1】老朽化した実家を相続した姉妹：売却で争族を防げたケース
ご相談に来られたのは、岡山市中区にお住まいの姉妹。
相続されたのは、築55年のご実家でした。
お二人の悩みはとてもシンプルでした。
- 「住む予定はない」
- 「でも思い出が詰まっていて手放す決心がつかない」
- 「固定資産税だけが毎年かかる」
- 「自分たちで掃除しに行くのも大変」
訪問調査をすると、屋根の腐食と白蟻被害が進行しており、このまま数年放置すれば確実に“特定空家”候補になる状態でした。
私はまず、姉妹それぞれの“気持ち”を丁寧にヒアリングしました。相談の途中でお姉様がこうおっしゃったのを今でも覚えています。
「父が大切にしていた家だからこそ、ボロボロにしてしまうのが一番つらい。」
この言葉を聞き、
「残す」ではなく「価値が残っているうちに次の人につなぐ」
という選択肢を提案しました。
査定の結果、解体せず建物を含めて売却できることが分かり、無事に良い買い手が見つかりました。
お引き渡しの日、妹様が涙ながらに
「放置しなくて本当に良かった。父も喜んでいると思います」
とおっしゃった姿がとても印象的でした。
空き家相続は“誰かが損をする”のではなく、
家族で納得できる形を見つけることが大切だと改めて感じた事例です。
【H3-4-2】生前から家族で話し合ったことで円満相続できた岡山市中区の事例
次は、私が強くおすすめしたい「生前からの話し合い」が功を奏したケースです。
ご相談くださったのは中区に住むご夫婦。
ご主人のご実家が空き家になりつつあり、相続のタイミングで子どもたちが揉めないかを心配されていました。
現地を確認すると、建物自体は古いものの、
- 日当たりが良い
- 間口も広く車の出入りがしやすい
- 中区のなかでも人気エリア
という、ポテンシャルの高い物件でした。
そのため私は、相続が発生する前に家族全員で“方向性を決めておく”話し合いの場を作ることを提案しました。
家族会議では、次のような意見が出ました。
- 長男：将来のために売却して資金に回したい
- 長女：思い出があるので、できれば残したい
- ご両親：自分たちが亡くなった時に子どもたちが争うのは避けたい
最終的には、
「今のタイミングで売却し、家族で納得できる形で分配する」
という合意に至りました。
結果として、
市場が良い時期だったこともあり、査定額より高い金額で売却することができました。
ご主人が最後に言われた、
「実家の相続で家族がひとつになれた気がします」
という言葉は、私の仕事の原点を思い出させてくれました。
相続は、準備すればするほど“争族”ではなく“家族の時間”に変わります。
これが、私が岡山で相続相談を続ける理由なんです。
【H2-5】空き家相続の3つの対策｜放置しない判断基準と行動ステップ
相続した空き家を前にすると、多くの方が「とりあえず保留で…」という選択をされます。
でも、その“保留”こそが、これまでお伝えしてきた 年間50万円の損失 を生む原因になります。
相続診断士としての立場からお伝えすると、空き家の最適な選択肢は大きく 売却・管理・活用 の3つ。
どれが正解かはご家族の状況によって異なりますが、共通しているのは 「何もしない」が最も損をする ということです。
では、それぞれの対策を詳しく見ていきましょう。
【H3-5-1】対策①：売却（価値が落ちる前に判断する基準）
空き家対策の中で、最も相談が多いのが売却です。
「売るのは冷たい」「思い出を手放すようでつらい」
そう感じられる方が多いのですが、私はいつもこうお伝えします。
“売却＝想いを捨てることではありません。”
むしろ、「価値があるうちに次の世代に受け継ぐ」という前向きな選択なのです。
売却を検討すべきタイミングは次の通りです。
- 維持費（税金・管理費）が家計を圧迫している
- 誰も住む予定がない
- 建物の劣化が始まっている（雨漏り・白蟻の形跡など）
- 兄弟間で方向性が決まらない
- 路線価・地価が下落傾向にある地域
特に岡山市は、エリアごとの需要差 が大きいため、
価値が高いうちに動くことが売却成功の大きなポイントになります。
売却を選ぶときは、
- “土地のみ”で売れるのか
- “建物付き”として市場価値があるのか
- 解体したほうが早いのか
これらを総合的に判断する必要があります。
まずは、価値を知るところから。
売却するか残すかの判断は、それからで十分なんです。
【H3-5-2】対策②：管理（かかる費用と適切な管理頻度）
「すぐに売る気はないけど、放置もしたくない」
という方が選ばれるのが“管理”です。
管理のポイントは “最低限やるべきことを、適切な頻度で” 行うこと。
岡山市で空き家管理をする場合、次の作業が必要になります。
- 庭の草刈り・剪定
- 通風・換気（月1回程度）
- 郵便物の整理
- 外周のチェック（倒木・フェンス破損など）
- 雨漏り・シロアリ・カビの点検
- 近隣へのあいさつやトラブル対応
これらを外部に委託すると、年間 10〜20万円 程度が目安です。
しかし、管理は「今は問題がなくても、必ず劣化する」という前提で考える必要があります。
建物は誰も住んでいないほど傷みやすく、たった2〜3年で価値が下がってしまうことも。
「住む可能性が低い」「管理が負担」
そう感じられるなら、売却や活用に切り替えるタイミングかもしれません。
【H3-5-3】対策③：活用（賃貸・駐車場化・更地化のメリット・デメリット）
思い出の家を残したい——
そんなご家族が選ばれるのが“活用”です。
活用には次のような選択肢があります。
【1】賃貸として貸す
メリット：収益になる、建物が維持されやすい
デメリット：リフォーム費用が必要、管理の手間が増える
【2】駐車場として活用
メリット：初期費用が比較的少ない
デメリット：地形によっては向かない、収益が限定的
【3】更地にしておく
メリット：売却しやすくなる、管理が楽
デメリット：固定資産税が高くなる（住宅用地の特例が外れる可能性）
岡山市では、
- 北区の駅近
- 中区の人気学区
などは活用のニーズが高い傾向にあります。
一方で、道路幅が狭いエリアや私道接道の物件は、活用より売却のほうが現実的な場合もあります。
活用を選ぶ時のポイントは、
「費用・収益・家族の気持ち」の3つが一致しているか。
私はいつも、ご家族全員の気持ちと数字のバランスを見ながら、最適な道をご提案しています。