【相続基礎講座10】空き家を相続したらまずやるべきことステップ

親から空き家を相続したけれど、何から始めていいのかわからない——。そんな不安や迷いを感じている方に、実務的なステップをわかりやすく解説します。目次を見て必要なところから読んでみてください。

相続した空き家、最初に確認すべき「基本情報」とは？

相続した空き家、最初に確認すべき「基本情報」とは？

「空き家を相続したけれど、何から手をつければいいのか分からない」
そんな戸惑いを感じている方へ。
私たち“めーぷる岡山中央店”でも、そうしたご相談は日々多く寄せられています。

空き家を相続したら、まずはその空き家が「どういう状態にあるか」を正しく把握することが出発点です。手続きを進めるにも、売る・貸す・管理するにしても、基礎となる「情報整理」ができていなければ判断を誤ってしまうリスクがあります。

この記事では、空き家相続の最初の一歩として知っておきたい確認ポイントを、実務の視点からわかりやすく整理してお伝えします。

相続対象となった空き家の所有権と法的地位の確認

まず確認したいのは、空き家の「所有権」が今どこにあるのかという点です。被相続人（亡くなった方）の名義のままになっているケースがほとんどですが、だからといってすぐに使えるわけではありません。

相続登記（法務局で行う名義変更の手続き）をして初めて、法律上「自分のもの」として扱えるようになります。

✅確認ポイント

登記簿謄本で所有者を確認
相続人が複数いる場合、誰が取得するのかの話し合い（遺産分割協議）
相続登記の義務化（2024年4月から）に注意

「うちは兄弟仲が良いから大丈夫」と思っていても、後回しにしたことで後々トラブルになる例も少なくありません。早めに所有権の整理を進めることが、後悔しない一歩です。

固定資産税・都市計画税などの税負担を把握する重要性

相続した空き家には、毎年固定資産税や都市計画税といった「維持費」が発生します。これは所有している限り、使っていなくても支払い義務がある税金です。

✅年間の税金を知るためのステップ

役所から届く「納税通知書」をチェック
評価額や税率の確認（市区町村の課税明細）
課税標準の特例（住宅用地の軽減措置など）の有無を調べる

とくに注意が必要なのは、空き家を放置すると固定資産税の優遇がなくなる点です。「特定空き家」に指定されると税負担が数倍になることも。
だからこそ、税金の仕組みを知り、今後の維持コストを見通すことが大切です。

空き家の現況（状態・劣化・用途）を現地でチェックするポイント

税金や名義の確認と並行して、実際の建物の状態を現地で把握することも欠かせません。築年数が古い空き家の場合、劣化が進んでいて、今後の活用や管理に影響が出る可能性もあります。

✅現地チェックのポイント

屋根や外壁に雨漏り・ひび割れがないか
床の傾き・腐食の有無
給排水や電気設備の状態
ゴミや不用品の残存状況

場合によっては、リフォームや解体といった判断が必要になることも。そのためには「今どうなっているか」から目を背けず、冷静に状況を確認することが大切です。

「まだ見に行けていない」「遠方で確認が難しい」…そんな方は、私たちのような現地調査の代行サービスを利用するのも一つの方法です。

手続きスタート！「相続登記」と「名義変更」の進め方

「名義変更しないといけないのは分かっているけれど、なんだか面倒そう…」
そんな風に感じて、つい後回しにしてしまう方は少なくありません。

でも実は、相続登記を放置すると、将来的に大きなリスクが発生することがあります。たとえば売却や解体ができない、他の相続人と揉める、行政指導を受ける…など。

ここでは、空き家を相続したときに必要な「相続登記」の進め方を、手続きに慣れていない方にもわかりやすく整理してご紹介します。

相続登記の必要性と登記の流れ

2024年4月からは、相続登記が義務化されました。つまり、相続で不動産を取得したら、原則3年以内に名義変更を行わなければならないというルールです。

登記をしないまま放置すると、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性もあります。

✅相続登記の基本的な流れ

不動産の登記簿謄本を取得し、名義状況を確認
相続人全員を確定する（戸籍の収集）
遺言書または遺産分割協議書の内容に従って登記内容を決定
登記申請書を作成し、法務局へ提出
登記完了後、新しい名義が登記簿に反映される

この流れを聞くと「やっぱり自分では無理かも…」と感じるかもしれません。ですが、全体の流れをつかめば、司法書士に依頼する際もスムーズですし、自分で行う選択も見えてきます。

必要書類一覧：戸籍謄本・遺産分割協議書などの準備

相続登記には、いくつかの書類が必要になります。どれも役所や法務局で取得できるものですが、揃えるには時間と手間がかかるため、計画的に準備するのがポイントです。

✅主な必要書類一覧

書類名	説明
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）	相続関係を証明するため
相続人全員の戸籍謄本	相続人を確定するため
住民票（相続人）	現住所を証明するため
不動産の固定資産評価証明書	登録免許税の計算に必要
遺産分割協議書	相続人全員の合意内容を記載した書類
登記申請書	法務局に提出する手続き用紙

※遺言書がある場合は協議書は不要ですが、家庭裁判所の検認が必要なケースもあります。

書類の不備や不足があると、法務局から差し戻されることもあるので、あらかじめ必要なものをリストアップしておくことが大切です。

登記をスムーズに済ませるための注意点

手続きそのものはシンプルですが、つまずきやすいポイントもいくつかあります。

✅登記をスムーズに行うための3つのコツ

早めに戸籍を取り寄せておく（古い戸籍は取得に時間がかかる場合あり）
相続人間での合意形成を先に済ませておく（もめたままでは進まない）
専門家の無料相談を活用する（司法書士会などが窓口を開設していることも）

「登記だけ頼みたい」「書類は自分で集めたい」など、依頼内容を柔軟に決められる事務所もありますので、自分たちの状況に合った進め方を選ぶと負担がぐっと軽くなります。

空き家の状態評価と必要な「点検・補修」の順序

「家があるからとりあえず安心」…そう思っていたのに、いざ空き家を見に行ってみたら、想像以上に傷んでいて驚いた。
そんな声をよく耳にします。

実は、空き家の多くが見えないところで劣化が進行しているのが現実です。
安全に管理・活用していくためには、建物の現状を客観的に点検し、必要な対応を順を追って整理することが不可欠です。

この章では、空き家の状態を評価するためのポイントと、補修の優先順位を実務ベースでご紹介します。

建物の構造的リスク（屋根・床・給排水）をまず確認

まず最初に見るべきなのは、建物の構造部分の劣化状況です。とくに「屋根」「床」「給排水」は、放置しておくと大事故につながるリスクがあります。

✅構造的に注意すべき箇所

屋根の破損・瓦のズレ：雨漏りの原因になる
床の沈み・傾き：腐食やシロアリ被害が疑われる
水道管の凍結・破損：冬場に水漏れリスクが高まる
排水の詰まりや異臭：配管の詰まりや腐敗の兆候

屋根や床下は見えにくく、被害が表に出るころにはかなり進行していることもあります。
専門業者による点検を一度受けておくと、長期的に安心して判断ができる材料になります。

DIYでできる簡易補修と専門業者に任せるべき部分の見極め

「できるところは自分で直して、費用を抑えたい」という方も多いはず。
でも、自己判断での補修には限界があることも忘れてはいけません。

✅DIYでも可能な補修例

軒先やサッシ周りのコーキング（ひび割れ防止）
換気の確保・扉の開閉調整
庭木の剪定や簡単な清掃

✅業者に任せるべき補修例

屋根材の交換や防水工事
シロアリ駆除や床下の補強
電気・ガスなどインフラ系の修理

費用を抑えることと、安全を守ることは別問題です。「ここまでなら自分でできる」「ここからはプロに任せる」という線引きが、結果的にコストを抑えることにもつながります。

安全確保のための応急処置ポイント（転倒防止、雨漏り対策）

点検や補修の前段階で、「今すぐやっておくべき最低限の安全対策」も大切です。
とくに、空き家の中を歩いたり、物を動かす際には事故のリスクがあります。

✅すぐにできる応急処置の例

雨漏り箇所のブルーシート養生
ぐらついた棚や家具の転倒防止固定
割れたガラスや釘の露出にカバーをかける
滑りやすい床に滑り止めシートを敷く

こうした初期対応をしておくだけで、自分自身や家族、将来的な利用者の安全性が大きく変わってきます。

「とりあえず現地に入れる状態」にするだけでも、次の行動がしやすくなるはずです。

「管理とコスト」に関する初期対応ステップ

「相続した空き家をどう維持していけばいいのか…」
所有した瞬間から、実は見えないコストと手間が積み重なっていくのが空き家の現実です。

特に「すぐに売らない・貸さない」と決めている場合には、適切な管理体制を整えることが今後の選択肢を広げる鍵になります。
この章では、維持コストの全体像や巡回・清掃のルール、行政リスクについて、最初に押さえておきたいポイントをまとめました。

維持管理費（固定資産税・保険料・電気ガス水道など）の整理

空き家を所有し続ける以上、定期的に発生する維持費を把握しておく必要があります。どんな費用がかかるのか、一度棚卸ししてみましょう。

✅主な維持管理費の内訳

項目	内容	年間の目安
固定資産税・都市計画税	所有者に課される税金	数万円〜数十万円
火災保険・地震保険	災害時の補償に必要	1万〜数万円
光熱費	定期点検・清掃時の通電・通水	使用頻度により変動
管理サービス費	管理委託（巡回・報告など）	月額5,000〜1万円前後

※特定空き家に認定されると、固定資産税の軽減措置が外れるため、費用が大幅に増えることも。

これらを見越して、今後1〜2年分の管理予算をざっくり計算しておくと、判断材料になります。

空き家の定期巡回と清掃、近隣対策の基本ルール

空き家とはいえ、放置すると急速に劣化が進みます。また、周囲に迷惑がかかるとクレームや行政指導に発展するケースも。

✅最低限行いたい巡回・清掃の内容

換気と通水（月1回以上）
雑草・庭木の手入れ（景観・防火対策）
郵便物の整理（空き巣対策）
家屋外周の異常チェック（ガラス割れ、倒壊兆候など）

近隣の方との関係もとても大切です。「挨拶」「管理している旨の説明」「緊急連絡先の伝達」をしておくだけで、万が一の際もスムーズに対応できます。

なお、遠方で巡回が難しい方は、管理代行サービスを検討しても良いでしょう。

空き家を放置した場合の行政リスク・罰則（倒壊・景観悪化等）

「何もしていない」空き家には、実は法律上のリスクがあります。
とくに問題になるのが「特定空き家」に指定されるケースです。

✅「特定空き家」とは？
以下のような状態にあると、行政から指導・命令の対象になります：

倒壊の危険がある
衛生上有害（ゴミの堆積、害虫発生など）
景観を著しく損ねている
周辺住民に危険または迷惑が生じている

指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、除却命令や行政代執行（強制解体）につながることも。
そうなる前に、最低限の管理体制を整えておくことが、所有者としての責任です。

空き家の活用 or 処分、選択肢ごとの進め方

「空き家、これからどうするか…」
使う？売る？解体する？――相続した空き家について、どの道を選ぶか迷う方は非常に多いです。

でも安心してください。正解は一つではありません。
大切なのは、自分の状況や将来設計に合った判断をすること。
この章では、活用・売却・解体など、それぞれの選択肢を実務の視点で比較しながら進め方をご紹介します。

空き家活用の選択肢（賃貸・売却・リフォーム）とメリット／注意点

「空き家＝放置」ではもったいない。
まだ十分使える建物なら、収益化や地域貢献につなげる方法もあります。

✅主な活用方法と特徴

活用方法	メリット	注意点
賃貸住宅にする	家賃収入が得られる	修繕や管理の手間がかかる
売却（現状またはリフォーム後）	まとまった資金を得られる	立地や建物状態により売却期間が長期化
民泊・店舗などへ転用	地域活性化に貢献	許認可・用途変更が必要な場合あり

どの活用も、事前に「建物の状態」「地域の需要」「コストと収益のバランス」を見極めることが重要です。
「誰かに相談したい」「何から手をつければ…」という場合は、地元の不動産会社や空き家バンク制度を活用すると一歩前進できます。

解体・売却を選ぶ場合の流れと費用目安・税制面の考慮

「もう住まないし、老朽化も進んでいる…」
そうした場合は、解体や土地売却を選ぶ方も増えています。

✅解体から売却までの流れ

建物の解体見積もりを取る
解体費用と売却益のバランスを試算
解体業者を決定し、行政に届出
解体後に土地を更地として売却

✅費用と税制の目安

解体費用：約100万円〜（延床面積による）
売却益が出た場合：譲渡所得税が発生する可能性あり
特例（空き家特例）を活用すれば最大3,000万円まで非課税に

「更地にすると固定資産税が上がる」と聞くこともありますが、空き家が特定空き家に指定されれば優遇が外れるため、放置より解体の方がトータルで得になるケースもあります。

空き家の利活用で得られる固定資産軽減メリットや補助金情報

空き家の活用・管理に対しては、行政が支援を用意していることも多くあります。これを知らないのは本当にもったいないことです。

✅主な支援制度の一例

空き家バンク登録者への改修補助金
解体費用の一部助成（市区町村による）
耐震改修やバリアフリー工事に対する補助金
賃貸や売却による「住宅用地特例」の固定資産税軽減

市区町村ごとに支援制度の内容は異なるため、まずは役所の空き家対策窓口に相談してみることをおすすめします。

制度を活用することで、「費用が高くて動けない」という壁を乗り越えられる可能性もあるのです。

空き家相続後の「トラブル回避ポイント」

「相続の話になると、家族の空気がピリッとする…」
実際、空き家をめぐるトラブルの多くが、相続人同士の価値観の違いや話し合い不足から起きています。

感情が絡む話だからこそ、早い段階で整理し、共通の方向性を持つことが、後悔しない相続への第一歩です。
ここでは、空き家相続で起きがちなトラブルと、その回避法について具体的にご紹介します。

相続人間トラブルを防ぐコミュニケーションのコツ

「兄弟で揉めるつもりなんてなかったのに…」
そんな声は、実はとても多いのです。

✅相続トラブルが起きやすいシーン

空き家を誰が引き継ぐかで意見が割れる
売却したくても誰かが反対して進まない
管理や費用の分担でもめる

こうした事態を防ぐためには、“全員で一緒に考える”時間を早めに持つことが何よりも大切です。

✅話し合いを円滑に進めるためのコツ

感情的な表現を避け、「事実」と「希望」を分けて話す
共有ノートやメモを使って、全員が同じ情報を持つようにする
第三者（行政書士や相続コンサル）を入れるのも有効

「家族だからこそ、冷静に話しにくい」という場面では、中立的な立場の専門家の存在が空気を整えてくれることもあります。

将来発生しやすい課題（相続税・譲渡所得税・補修費負担）への備え

相続直後は何も問題がなくても、数年後に思わぬコストや税負担がのしかかってくることもあります。
以下のような「後から困るポイント」は、あらかじめ意識しておきたいところです。

✅想定される将来課題とその備え

課題	内容	対策
相続税	相続財産が基礎控除額を超えると課税対象に	税理士に早めに試算依頼
譲渡所得税	売却益に課税される（住んでいなかった場合は重課）	特例（空き家特例、3000万円控除）を活用
補修費・維持費	長期保有する場合に大きなコスト負担に	年単位で管理計画を立てる・補助金を活用

いずれのケースでも、「知らなかった」では済まされません。
事前に知識を持ち、備えておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

行政支援・専門相談（行政書士、不動産会社）の活用タイミング

「自分たちだけで進めるのは限界かも…」と感じたら、迷わず専門家を頼ってください。

✅相談先と役割の例

行政書士：相続関係の書類作成や協議サポート
司法書士：相続登記の手続き代行
不動産会社：売却査定や管理方法の提案
税理士：相続税・譲渡所得税の計算と対策
自治体の空き家相談窓口：補助金・制度の案内

これらの相談は、必ずしも費用がかかるとは限りません。
無料相談会や市役所の窓口でも、十分に有益なアドバイスが得られることもあります。

「誰かに聞いてもいいんだ」と思えることが、安心して行動できるきっかけになります。

空き家相続ステップを「まとめ」で整理

ここまで読んでくださった方は、空き家相続において「やるべきことの全体像」がなんとなく掴めてきたのではないでしょうか。

ですが、いざ行動に移そうとすると、「順番に迷ってしまう」「どこまで進んだか分からなくなる」といった声もよくいただきます。

最後に、空き家相続後にやるべきことを時系列で整理し、チェックリスト形式で可視化しておきましょう。
「まず何を」「次に何を」――これさえ押さえれば、迷わず一歩を進められます。

初動対応から処分・活用までの流れをステップ表で簡潔整理

✅空き家相続後の全体ステップ表

ステップ	内容	対応の目安時期
Step1	所有権・法的状況の確認	相続発生後すぐ
Step2	名義変更（相続登記）	相続発生から3ヶ月以内推奨
Step3	建物の点検・現況把握	登記と並行して
Step4	管理体制・維持費の確認	できるだけ早期に
Step5	活用 or 処分の方針決定	状況把握後1〜3ヶ月
Step6	売却・活用・解体の実行	合意形成と資金準備後
Step7	税金・補助金などの精算	売却・処分の完了後